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2021-04-21

房地產評估是什么?內蒙古房地產評估過程需要一些什么流程和準備材料呢?今天帶大家來了解其中一部分內容:成本途徑的運用,這部分主要涉及到四個基本要點,一個是資產的重置成本,一個是資產的有形損耗,后兩個是資產的功能性陳舊貶值和資產的經濟性陳舊貶值。其次一方面是資產的價值取決于資產的成本。資產的原始成本越高,資產的原始價值越大,反之則小,二者在質和量的內涵上是一致的。采用成本法對資產進行評估,首先要確定資產的重置成本。重置成本是按在現行市場條件下重新購建一項全新資產所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內容構成是相同的,而二者反映的物價水平是不相同的,前者反映的是資產評估日期的市場物價水平,后者反映的是當初購建資產時的物價水平。在其他條件既定時,資產的重置成本越高,其重置價值越大。資產的價值也是一個變量,隨資產本身的運動和其它因素的變化而相應變化:資產投入使用后,由于使用磨損和自然力的作用,其物理性能會不斷下降、價值會逐漸減少,發生實體性貶值;新技術的推廣和運用,使用企業原有資產與社會上普遍推廣和運用的資產相比較,在技術上明顯落后、性能降低,其價值也就相應減少,發生功能性貶值;由于資產以外的外部環境因素變化,引致資產價值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等,發生經濟性貶值。

運用成本法評估資產,首先確定被評估資產,并估算重置成本,其次確定被評估資產的使用年限,再次估算被評估資產的損耗或貶值,然后計算確定被評估資產的價值。

成本法比較充分地考慮了資產的損耗,評估結果更趨于公平合理,內蒙古房地產評估有利于單項資產和特定用途資產的評估,有利于企業資產保值,在不易計算資產未來收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應用。但是采用成本法評估,工作量較大,同時這種方法是以歷史資料為依據確定目前價值,需要充分分析這種假設的可行性。另外經濟貶值也不易全都準確計算。

評估方法的選擇:資產評估方法之間的聯系

評估途徑和方法是實現評估目的的手段。對于特定經濟行為,在相同的市場條件下,對處在相同狀態下的同一資產進行評估,其評估值應該是客觀的,這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估途徑和方法的不同而出現截然不同的結果,這是由于評估基本目的決定了評估途徑和方法間的內在聯系。而這種內在聯系為評估人員運用多種評估途徑和方法評估同一條件下的同一資產,并為相互驗證提供了理論根據。公司在運用不同的評估途徑和評估方法去對同意資產進行評估的時候,需要保證此次評估目的、評估前提、被評估對象狀態的一致,以及內蒙古房地產評估運用不同評估途徑和方法所選擇的經濟技術參數合理。

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