集體土地評估業務很少，是由于目前呼和浩特土地評估行業沒有形成統一

我們平時的土地評價業務大部分是國有土地使用權評價，主要有國有建設用地使用權轉讓價格評價、國有土地使用權抵押貸款評價、企業改革相關國有土地使用權價格評價等。

而且集體土地評估業務很少，一是由于集體土地流轉的限制；二是由于目前呼和浩特土地評估行業沒有形成統一、技術路線和評估方法等。

但近年來，由于城市化進程需要征用集體土地土地和放寬集體土地流轉限制，涉及到許多評估工作，如農地、建設用地和未利用地。無論是集體土地還是國有土地，都有其客觀價值。

目前，中國的土地所有制度分為兩類，一類是城市土地，歸國家所有；二，農村土地歸農民集體所有。全國所有土地，享有完全占有、使用、收益和處分權；而集體所有土地，享有占有、使用、收益和有限處分權。具體來說，國有土地使用權可以自由公開交易，但集體土地只限于耕地或集體經濟組織內的建設用地。

集體土地征用成為國有土地重新規劃后，以招標方式轉讓，其土地使用權的權利價值變高?！吨泄仓醒腙P于推進農村改革發展一些重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)保留土地由國家和農民集體所有的制度框架。同時，改革現有征地制度，逐步建立城鄉統一建設用地市場。

該決定打破了現有非農建設用地征用為國有的格局，賦予農村集體土地與國有土地同等的地位。雖然《決定》中的非農建設用地只允許在集體成員中流動，但它確實充分肯定了集體建設用地的價值。

因此，僅從評估的角度，就集體建設用地使用權評估的技術路線和采用的評估方法進行了探討

一，集體土地價格構成。

《中華人民共和國土地管理法》二條規定，國家對公共利益的需求可以征用集體所有土地?！吨腥A人民共和國土地管理法實施條例》第26條規定:土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物和青苗補償費由地上附著物和青苗所有者所有。征用農民集體所有土地，應當按照下列規定支付征用費用:(一)向被征用土地的村民委員會或村民小組支付土地補償費；(二)向被征用土地上的房屋、青苗等附著物的所有者支付相關補償費；(三)向被征用土地的農村村民支付配置補助費。

然后集體土地價格構成如下：土地取得費(包括土地補償費、地面附著物和青苗補償費、安置補助費、各種稅費和管理費等)、土地開發費、相應的利息和利潤以及土地增值收益等。

土地增值收益是根據區域土地改變用途、開發土地、滿足建設用地條件和利用條件而產生的價值增加。土地增值的本質是土地性能的變化帶來增值土地租賃呼和浩特土地評估價格。這種增值是因為農地變成了建設用地，新用地的土地收益遠遠高于原用地。

二，集體土地評估的技術路線和方法。

㈠集體建設用地。

在集體建設用地土地使用權流通這一特定的市場環境下，其流通和租賃案例豐富，分析了使用集體建設用地土地使用權的價格構成，應采用市場比較法、成本接近法、剩馀法、收益法進行評價，也可采用基準地價系數修正法進行評價。

一是宅基地使用權。

宅基地使用權是農村集體經濟組織依法批準分配給其成員的集體建設土地使用權。讓我們分析它的定義要點:

(1)權利屬性，即集體土地使用權；

㈡權利主體，即農村集體經濟組織成員；

㈢權利取得條件，即經依法批準；

㈣權利獲取方式，即集體經濟組織分配；

⑤用途有限，即建造住宅；

(五)權利存續狀態，即無使用期限；

其它限制：土地使用規模的限制。

通過重點分析，宅基地使用權與國有規劃住宅用地使用權相似，無償或低成本取得土地使用權，無使用期限。如《決定》所述，將打破現有非農建設用地征用為國有的格局，賦予農村集體土地與國有土地同等的地位；并改革現有征用制度，逐步建立城鄉統一的建設用地市場。這樣就會出現宅基地使用權流轉需要評估的情況。評估的理論和方法可以參考國有劃撥住宅用地使用權的評估方法，體現農村集體建設用地與國有土地的同權同價。

考慮到集體建設土地使用權的評價呼和浩特土地評估哪家好，集體土地流通有很多限制，通過市場競爭價格表現價值不明顯，在價值方面重點從成本構成方面進行分析。