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呼和浩特土地評估對非完全出讓土地市場價值評估方法解析!

2022-02-24

呼和浩特土地評估以土地轉讓為例,討論土地權益價值的構成、土地權益價值與市場價值的關系、土地權益價值與市場價值的適用和適用評價方法。隨著我國經濟改革的不斷深化,越來越多的土地使用權和集體土地等非完全轉讓土地進入市場,以轉讓需要為目的的不完全轉讓土地的評估也越來越多。土地使用權等非完全轉讓土地的評估一直是行業的難點。從權益的角度來看

土地市場價值和權益價值的定義不完全轉讓。以土地土地為例:分配土地使用權所有人(以下簡稱分配土地所有人)是依法免費或以優惠價格獲得土地使用權,分為兩種類型,一種是批準,分配土地價格(以下簡稱分配土地),主要為經營性國有企業用地、個人分配住宅用地、住房用地等,另一種是不轉讓、抵押分配土地(以下簡稱不轉讓土地),如政府辦公用地、軍事用地、公益事業用地、公共基礎設施用地等。

劃撥土地一定要按補繳土地價格轉換為完全轉讓土地(以下簡稱轉讓土地)才能在公開市場進行交易。因此,劃撥土地的市場價值=轉讓土地的市場價值-完全轉讓土地的使用權所有者(以下簡稱轉讓土地所有者)以市場價格獲得土地使用權,劃撥土地在使用過程中也可以獲得與轉讓土地相同的土地收入。以房地產租賃為例:兩棟相同的辦公樓,一棟建筑的土地使用權性質為完全轉讓土地,另一棟建筑的土地使用權性質為劃撥土地,但市場租金相同,土地收入相等,市場租金與土地收入的水平與土地使用權的性質無關。從收入的角度來看,采用收入還原法計算的劃撥土地收入價值大于劃撥土地的市場價值,兩者之間存在差異,這部分差異的本質是劃撥土地的超額收入。

劃撥土地同時具有市場價值和收益價值的雙重價值,兩種價值不相等。劃撥土地時需要使用哪些價值?這應該是土地劃撥等非完全轉讓土地評估糾紛的地方。

劃撥土地所有人的單位或個人的身份一定要符合有關法律法規的要求。下表列出了幾種非完全轉讓土地的類型及其所有人的特殊身份:土地類型持有人一定要具備的身份;國有企業、事業單位或者含有國有資產成分的股份制公司。;個人劃撥住宅用地祖屋繼承人。符合條件的單位職工,房改房劃撥用地。符合相關產業政策要求的企業限制土地出讓(協議土地出讓)。軟件園用地一定要是軟件開發企業。農村宅基地一定要是農村戶口。集體建設用地集體所有制企業或含有集體成分的股份制公司。軍隊用地軍隊。公立學校、醫院等公益事業單位??梢钥闯?,具有特殊身份的單位或個人可以持有相應類型的不完全轉讓土地使用權,身份屬于土地使用權所有者的無形資產,在土地使用過程中可以獲得超額土地收入,本文借用所有者權益一詞表示更合適,因此:

劃撥土地權益價值=劃撥土地市場價值+劃撥土地所有者權益,劃撥土地的市場價值只是劃撥土地權益價值的一部分。不同類型的劃撥土地在交易過程中需要支付的土地價格也不同。其市場價值、所有者權益和土地權益價值也不同。所有者權益是劃撥土地權益價值不可或缺的組成部分。其他類型的非完全轉讓土地的權益價值與之類似:限制轉讓土地權益價值=限制轉讓土地市場價值+限制轉讓土地所有者權益,其中;限制性轉讓土地市場價值=完全轉讓土地市場價值-應補繳土地價格。軟件園土地權益價值=軟件園土地市場價值+軟件園土地所有者權益軟件公園土地市場價值描述:軟件公園土地的實質性目的是辦公用地,軟件公園房地產由政府公司開發建設,低于辦公商品房(完全轉讓土地辦公)市場價格,出售給符合軟件開發企業政策要求的軟件開發企業,土地使用權成本低于完全轉讓辦公用地的市場價格。軟件公園房地產可在房地產二級、三級市場轉讓,軟件公園房地產轉讓,買方一定要符合入境條件,交易不需要支付土地價格,交易后仍保留軟件公園土地性質,因此,呼和浩特土地評估哪家好軟件公園土地市場價值是交易者有限的市場價值。

集體土地權益價值=集體土地市場價值+集體土地所有者權益,集體土地市場價值描述:根據政策要求,集體土地交易雙方一定要是同一集體的成員,集體范圍內的土地轉讓不需要支付土地價格,交易后仍保留集體土地的性質,集體土地的市場價值也是交易者有限的市場價值。這里提到的集體土地可以是集體住宅用地、集體建設用地、農業用地和其他類型或用途的集體土地。

對于國家機關用地、軍事用地(包括租賃經營用地)、公共基礎設施用地、公益事業用地,這些免費分配的土地不能轉讓,沒有這些土地的交易市場,因此,這些土地沒有市場價值,但這些不可轉讓的土地的一部分允許業主出租或承包,股權投資交給他人,如收費道路停車位、公園配套收費停車場、部隊可出租房地產、公立學校醫院食堂或配套食堂、政府PPP項目價格運營的公共基礎設施用地等,這部分土地收入屬于土地使用權所有者,因此:

不可轉讓土地權益價值=不可轉讓土地所有者權益,由于非完全轉讓土地在二、三級市場交易過程中受到限制,非完全轉讓土地的權益價值低于轉讓土地的市場價值,土地的還原利率高于轉讓土地的還原利率。除不轉讓土地外,非完全轉讓土地權益價值的價值介于轉讓土地的市場價值與非完全轉讓土地的市場價值之間。錨定區間價值有助于我們合理判斷非完全轉讓土地的權益價值。

不同的價值類型適用于不同的評價目的。不同的評價目的和不同的價值類型。以下是幾種常見的評價目的及其適用的價值類型:以非完全轉讓土地使用權的價格投資股份公司。投資后,土地所有人發生變更,但仍保留原土地使用權的性質,土地所有者權益相應轉讓。因此,以價格投資為目的評估的價值類型應為非完全轉讓土地的權益價值。類似地,還有國有企業重組或混合改革、PPP項目、企業合并或合資企業涉及的土地權益價值評估。

司法拍賣和抵押估價的價值類型是非完全轉讓土地的市場價值。需要支付土地價格才能轉讓的非完全轉讓土地或財產,一定要在司法拍賣后支付土地價格才能轉讓。土地價格支付后,非完全轉讓土地轉讓為轉讓土地。因此,司法拍賣的目的評價值是非完全轉讓土地的市場價值。抵押估價一定要考慮實現抵押時一定要支付的地價,因此抵押價值也是非完全轉讓土地的市場價值。

軟件園土地和集體土地、拍賣、抵押處置、投標人、買方的身份仍有限,交易后保留原土地性質,所有者權益隨產權轉讓給買方,抵押評估的價值類型為原土地性質的市場價值。不可轉讓土地使用權的市場價值不存在,也不能抵押。這類土地評估價值類型的本質是土地的所有者權益。

非完全出讓土地的評估方法。理論上適用于非完全轉讓土地權益價值的評價方法包括市場比較法(稱不可轉讓土地為比較法更合理)、收益還原法、成本接近法和剩余法。非完全轉讓土地主要伴隨著經濟活動的轉讓、企業重組、企業合并等經濟活動,呼和浩特土地評估與其他資產合并交易、轉讓,可用實例很少,因此市場比較法使用較少。成本接近法的理論太多了。

呼和浩特土地評估

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