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內蒙古房地產評估:用市場法做房地產估價時需要考慮的幾個因素

2022-03-25

在城市房地產估價中,市場法是比較經常運用到的一種方法,市場法形成的理論依據是房地產形成的替代原理。內蒙古房地產評估:用市場法做房地產估價時需要考慮的幾個因素,替代原則,在房地產的估價報告的估價原則中,均出現:恪守“獨立、客觀、公正、合法”,遵循合法原則、替代原則、估價時點原則、公平原則。替代原則要求房地產估價結果不得不合理偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。所謂的類似房地產是指房地產中的用途、規模、建筑結構、建筑檔次、權力性質等方面與估價對象的相同或者相當,并與估價對象處于同一供求圈。所謂的同一供求圈,是指與估價對象具有一定的替代關系、價格會相互影響的其他房地產的區域范圍。

替代原則要求所使用的可比實例一定要是與估價對象具有一定替代性的房地產,然后根據他們之間的差異對具有一定替代性的房地產的價格作適當的調整。不能獨立地思考估價對象的房地產的價格,而要考慮相近效用房地產價格之間的差別。特別是作為同一估價機構,在同一個城市、同一時期,按同一估價目的,對不同位置、檔次的房地產的估價結果應該有一個合理的價差,尤其是好的房地產的價格不能低于差的房地產的價格。在現實中,拆遷鑒定專家就發現這種情況:單宗房地產的估價結果難以看出其不合理之處,但是把它與其他房地產的價格或估價結果放到一起進行比較時就發現其不合理,沒有合理的差價,甚至出現價格高低順序顛倒的情況。如:同梯位的單元,第三層的價格比一層的價格更低的情況。

做房地產估價時需要考慮的因素,替代原則需要估價人員一定要選取正常市場價格的案例,由于估價對象的未知價格是通過類似房地產的已知價格來求取的。市場上交易雙方的動機、偏好、對市場行情的了解及討價還價能力不同,具體的一宗房地產可能會偏正常市場價格。但是,只要有較多的實例,根據大數定律,其成交價格的綜合結果可以作為市場價格的很好的參考。內蒙古房地產評估哪家好特別應當注意的是,目前存在較多的是由于稅費負擔的因素,導致部分交易案例買賣雙方報交易所備案的價格與實際的成交價存在較大的差異。

如果使用這些案例作為可比實例,將導致估價結果與市場行情存在明顯的背離。所以采用市場法的前提條件,應當要選取正常市場價格的案例作為可比實例,否則在報告的初始階段就已采用不客觀的數據,那接下來的修正也就不可能得到一個公允的估價結果。建立價格可比基礎中應當考慮的問題,選取了可比實例后,一般需要對這些可比實例的成交價格進行換算處理,使他們之間的口徑一致、相互可比、 并統一到需要求取的估價對象的價格單位上來,而后進行修正、調整建立共同的基礎。

建立價格可比基礎包含:統一付款方式、 統一采用單價、 統一幣種和貨幣單位、 統一面積內涵、統一面積單位。根據目前的情況,可比案例如果為二手房,在建立統一價格內涵中需要特別注意的是內裝修及土地使用權的方式。在早期的拆遷評估中,基本上估價機構將內裝修因素列入個別因素中進行修正,而將土地使用權取得方式的不同涉及到土地出讓金在進行扣除。后來多數機構達成比較一致的意見,覺得應當在建立價格可比基礎里予以調整、修正,來建立共同的基礎。特別是土地出讓金,由于選取的案例為樓層不一致的單元房,而且土地級別也可能存在不同等級,土地出讓金在建立價格可比基礎時直接扣除應當更合適。

對交易情況的修正,交易情況的修正就是要將不正常的成交價格修正為正常的成交價格。就目前有些城市的情況看,存在因虛報而出現的不正常的成交價格。作為一個估價小組來說,如果要采用這樣的案例,那么就應將其修正到正常的成交價格上來。如果是稅費方面的轉移,這樣的申報的價格偏離幅度還不會很大,比較容易修正。 但如果是存心虛報成交價格,那就會存在實際的成交價格與申報價格差異明顯,可能修正的幅度會超過《房地產估價規范》里規定的幅度范圍(單項不超過20%),所以如果出現此類型的案例,就要果斷舍去此案例。

對交易日期的調整,交易日期的調整實際上是對房地產市場狀況對房地產價格的影響進行調整,內蒙古房地產評估所以也可以成為房地產市場狀況的調整。

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